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内蒙古快3关于《海口市物业管理办法》公开征求意见的通知
2019-09-18 来源: 内蒙古快3 【字体:   打印

    为了增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将海口市住建局送市政府审议并经我局法律审查后形成的《海口市物业管理办法(草案征求意见稿)予以公布,广泛征求社会各界意见。有关单位和个人可以在2019年927日前,通过以下方式提出意见:

    1.通过信函方式寄至:海口市秀英区长滨一路海口市政府第二办公区16号楼北楼一层内蒙古快3立法,邮编570135

    2.通过电子邮件发送至:gaom@haikou.gov.cn

 

   内蒙古快3   

    2019年917   

 

海口市物业管理办法

(草案征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条【立法宗旨】为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明的生活和工作环境,根据《物业管理条例》《海南经济特区物业管理条例》法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条【政府职责】市人民政府应当将物业服务纳入现代服务业规划、社区建设和社区管理体系,建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第四条主管部门】市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。

区住房和城乡建设行政主管部门可以委托本辖区的住房保障机构负责物业管理的具体工作。

第五条【街道办事处、镇人民政府职责】街道办事处、镇人民政府履行下列工作职责:

(一)协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导。

(二)指导和监督本辖区业主大会、业主委员会的设立;

)负责业主委员会的备案

)调解处理本辖区物业管理纠纷;

)法律、法规和规章规定的其他职责。

街道办事处、镇人民政府应当配备专职的物业管理工作人员,所需经费纳入本级财政预算。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好辖区物业管理相关工作。

第六条其他相关行政主管部门】自然资源和规划、应急、市场监督管理、生态环境、公安、城市管理行政执法行政主管部门应当按照各自职责,共同做好物业管理的相关工作。

 

第二章 业主大会和业主委员会

第七条【业主】符合下列情形,依法登记或者根据物权法有关法律规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主: 

(一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人;

(二)尚未依法办理所有权登记,但基于买卖、赠与旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定取得建筑物专有部分所有权的人;

(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

(五)因合法建造事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

(六)其他符合法律、法规规定的。

第八条【业主权利义务的依据】业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约或者临时管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

第九条【首次业主大会筹备组】业主应当按照《海南经济特区物业管理条例》规定,向街道办事处、镇人民政府申请成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

街道办事处、镇人民政府收到申请后,应当业主推荐筹备组中的业主代表。

筹备组人数应当为七至十五人的单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,物业所在地街道办事处、镇人民政府代表一人、居(村)民委员会代表一人、建设单位代表一人。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府代表担任。

建设单位已注销、吊销或者未派员参加的,视为弃权。

第十条【首次业主大会筹备组】筹备组成员名单经街道办事处、镇人民政府审核后,应当在物业管理区域内公示。

业主对筹备组成员有异议的,应当自公之日起七日内以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起十日内完成审查

筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当公告筹备组成员名单。筹备组自公告之日起正式成立。

第十一条【业主信息】筹备组可以通过街道办事处、镇人民政府要求建设单位及时报送业主名册、房屋及建筑物面积清册筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第十二条【筹备组会议】筹备组会议可以由筹备组组长本人或者书面委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人召开筹备组会议。

筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当制作书面记录,并经参会成员签字确认。

第十三条【业主大会表决方式】业主大会会议的表决可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票形式。采用电子投票形式表决的,应当通过市住房和城乡建设行政主管部门提供的物业管理电子投票系统。

业主大会会议的表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示十五日。公示内容应当包括业主的房号、业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见。 

未按照前款规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示。   

第十【业主大会会议】业主不能参加业主大会会议的,可以通过出具授权委托书,委托代理人参加。授权委托书应当载明委托事项、委托权限、期限及双方联系方式。受委托人投票时,应当出示授权委托书、委托人和受委托人的身份证明。

第十【业主委员会】业主委员会由业主大会会议选举产生,由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则确定。

业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会可以实行额选举或者差额选举方式。具体选举方式以及差额选举的比例由业主大会议事规则确定。

第十【备案】业主委员会应当自选举产生之日起三十日内按照《海南经济特区物业管理条例》规定向街道办事处、镇人民政府备案,并可以依法向公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业,并向全体业主公布业主委员会成员名单、管理规约和业主大会议事规则。

备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内向原备案机关办理变更手续。

第十【资料公开】业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监督:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;

(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)业主委员会委员的姓名、职务信息;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会未按款的规定公布、更新相关情况和资料的,街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。

第十【业主委员会会议】业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的,由副主任召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录,并经参会的委员签字确认

第十【业主委员会委员】业主委员会委员不得接受物业服务企业提供的物业服务费、停车费减免以及其他物质、现金利益。

 

第三章 物业管理服务

第二十条【前期物业管理】住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标方式选聘物业服务企业。

符合下列情形之一的,经市住房和城乡建设行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业:

(一)在一个管理区域内,总建筑面积低于三万平方米的物业;

(二)公开招标的投标人少于三人的。

鼓励非住宅物业通过招投标的方式选聘物业服务企业。

第二十【物业服务合同备案】 业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同生效之日起三十日内,业主委员会应当会同物业服务企业向物业所在地的区住房和城乡建设行政管理部门提交以下资料办理备案:

(一)业主大会的决定;

(二)物业服务合同。

第二十【物业服务公开】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内的显著位置予以公示并及时更新:

(一)物业服务企业的营业执照、各项物业项目负责人的联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)电梯、消防、监控专项设施设备的日常维修保养单位的名称、联系方式、维保方案和应急处置方案;

(四)房屋装饰装修及使用过程中的安全注意事项;

物业服务企业未按前款规定公示信息的,业主可以报告街道办事处、镇人民政府协调处理。

第二十【物业服务企业义务】物业服务企业应当按照相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、房屋出租管理、环境卫生、生活垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防有关工作。

第二十物业收费】业主未按照约定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用的,物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示形式,督促其限期交纳;拒不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

二十五【物业服务】物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少服务内容或者降低服务质量。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,收费标准由双方另行约定。物业服务合同明确约定,或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的其他服务,不得向业主收取费用。

第二十【物业服务企业退出】前期物业管理期间,物业服务企业要求提前解除合同的,应提前90日通过在物业管理区域内显著位置公示的方式告知业主,并书面告知街道办事处、镇人民政府。

符合首次业主大会成立条件的,街道办事处、镇人民政府应当及时业主成立业主大会,由业主大会选聘新的物业服务企业;首次业主大会未能成立的,由建设单位依法选聘物业服务企业。

第二十【代收水电费用追缴】 供水、供电、供气、通信、有线电视专业经营单位尚未实现抄表到户的,可以委托物业服务企业代收有关费用。物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专业经营服务单位清缴的费用,有关单位应当按相关约定向物业服务企业追缴,不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。

【老旧住宅小区管理】 未聘请物业服务企业的老旧住宅小区,由住宅小区内的全体业主共同承担管理责任。

对无单位或者主管部门、无物业服务企业、无业主委员会或者业主自治管理的住宅小区,由街道办事处、乡镇人民政府指导小区成立业主委员会聘请物业服务企业或者成立业主自治管理聘请专职保洁人员对小区公共场所的卫生进行管理所需费用由全体业主共同承担。

 

第四章 物业的使用与维护

【装修施工作业监督】业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业和业主委员会

物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。物业服务企业不得向业主指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

因住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第三十条【禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变房屋承重结构、主体结构,扩大承重墙上原有的门窗尺寸;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;

(三)未经批准搭建建筑物、构筑物或者擅自改变房屋外立面;

(四)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(五)任意弃置垃圾、排放污水、制造噪音、高空抛物或者露天焚烧杂物影响环境和居住安全的行为;

(六)违反规定饲养犬只动物;

(七)法律、法规、临时管理规约和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关主管部门和业主委员会报告,相关主管部门应当依法进行处理。业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失

第三十【长期停放车辆】物业管理区域内长期停放且不缴纳停车费用的车辆,物业服务企业经书面告知后,产权人或管理人拒不处理的,物业服务企业可以请求公安交通部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。

第三十【协助义务】物业服务企业进行物业维护、修缮、装修监督工作时,业主或者物业使用人应当提供方便。

供水、供电、供气、通信专业经营单位因维护、修缮或者设置管线,需要进入物业管理区域或者使用业主专有部分时,物业服务企业、业主委员会和业主应当予以配合。

 

第五章 监督管理

第三十【投拆举报】相关单位和个人对有关物业管理的违法违规行为,有权进行投诉或者举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交部门对管辖权有异议的,由市、区人民政府指定管辖。

第三十【管理培训】市、区住房和城乡建设行政主管部门应当加强对街道办事处、镇人民政府的物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,提高物业管理水平,所需经费列入同级人民政府财政预算。

第三十【信用管理】市住房和城乡建设行政主管部门应当建立业主、物业服务企业信用体系,完善业主、物业服务企业信用信息的采集、记录和交换共享机制,强化信用信息的公开、公示和应用。

 

第六章 附则

三十六条【解释权】本办法的具体适用问题由海口市人民政府负责解释。

条【施行】本办法自      日起施行。

 




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